Kupovina stana u Srbiji više nije trka u kojoj se gotovo svaka ponuđena nekretnina brzo prodaje. Tržište je i dalje aktivno, cene nastavljaju da rastu, a u velikim gradovima se grade čitava nova naselja, ali su kupci postali mnogo oprezniji. Pažljivije se procenjuju lokacija, kvalitet gradnje, dokumentacija i mogućnost kreditiranja, dok stanovi sa nerealno postavljenim cenama sve duže čekaju vlasnika. Najnoviji podaci pokazuju zanimljiv paradoks: na tržištu se obrće više novca nego ranije, iako se broj prodatih stanova smanjuje. Upravo je to najjasniji znak da nekretnine poskupljuju, ali i da se prodaja postepeno usporava.
Više novca za manji broj prodatih stanova
U prvom polugodištu 2026. ukupna vrednost tržišta nepokretnosti u Srbiji dostigla je 4,2 milijarde evra, što je 10,1 odsto više nego u istom periodu prethodne godine. Stanovi su činili čak 61 odsto ukupne prometovane vrednosti, jer je za njihovu kupovinu izdvojeno oko 2,5 milijardi evra. Međutim, dok je vrednost prodaje stanova porasla za 11,4 odsto, broj zaključenih ugovora smanjen je za 1,9 odsto. Prosečna ukupna cena prodatog stana premašila je 100.000 evra. Ovakav odnos pokazuje da interesovanje za nekretnine nije nestalo, ali da sve veći broj građana teško prati rast cena.
Rast cena nije isti u svim delovima zemlje
Prosečne cene stanova u Srbiji u drugom tromesečju 2026. bile su 5,25 odsto više nego godinu ranije. Starogradnja je poskupela za 5,98 odsto, dok je rast cena novogradnje bio nešto umereniji i iznosio 3,86 odsto. Najveći regionalni rast zabeležen je u Južnoj i Istočnoj Srbiji, gde su cene povećane za 6,21 odsto. Slede Beograd sa rastom od 5,65 odsto, Vojvodina sa 4,86 odsto i Šumadija i Zapadna Srbija sa 4,28 odsto. Ipak, rast cena ne znači automatski i veću prodaju. U pojedinim regionima cene rastu upravo u trenutku kada broj kupoprodajnih ugovora primetno opada, što može biti posledica skuplje novogradnje, ograničene ponude dobrih stanova i viših troškova izgradnje.
Beograd i dalje određuje pravac tržišta
Beograd ostaje najvažnije i finansijski najvrednije tržište stanova u zemlji. Na prestonicu otpada oko 55 odsto ukupne vrednosti prodatih stanova u Srbiji, a samo tokom drugog kvartala 2026. za njihovu kupovinu izdvojeno je približno 742 miliona evra. Vrednost prometa stanova u regionu Beograda porasla je 12,6 odsto u odnosu na isti period prethodne godine, dok je broj ugovora smanjen za 2,5 odsto. To znači da su kupci platili više, iako je promenjeno manje stanova. Poslednji detaljni proseci po gradovima pokazivali su cenu od oko 2.691 evro po kvadratu za beogradsku starogradnju i 2.598 evra za novogradnju, ali su razlike među opštinama i naseljima veoma velike. Najskuplji kvadrat u prvom polugodištu 2026. prodat je na Starom gradu za 12.000 evra, što ipak predstavlja luksuzni izuzetak, a ne cenu karakterističnu za celo beogradsko tržište.
Novi Sad između intenzivne gradnje i visokih očekivanja prodavaca
Novi Sad zadržava poziciju drugog najskupljeg velikog grada u Srbiji. Njegovo tržište podstiču univerzitet, razvijena privreda, doseljavanje stanovništva iz drugih delova Vojvodine i interesovanje kupaca koji stanove uzimaju radi izdavanja. Na području Osnovnog suda u Novom Sadu u prvom polugodištu 2026. evidentirana su 5.543 ugovora o prometu različitih vrsta nepokretnosti, što je bio najveći broj među pojedinačnim sudskim područjima u zemlji. Ipak, u drugom kvartalu je na teritoriji grada zabeležen pad broja ugovora od jedan odsto u poređenju sa istim periodom 2025. godine. Poslednji detaljni podaci pokazivali su prosečnu cenu starogradnje od približno 2.278 evra po kvadratu, dok je novogradnja Novi Sad koštala oko 2.250 evra. Prodaja nije stala, ali kupci sve češće odbijaju stanove čija cena nije opravdana lokacijom, stanjem objekta ili kvalitetom gradnje.
Niš i Kragujevac beleže vidljivije usporavanje
U drugim velikim gradovima stanovi su jeftiniji nego u Beogradu i Novom Sadu, ali to ne znači da je kupovina jednostavna. Prosečna cena starogradnje u Nišu prema poslednjim detaljnim podacima iznosila je oko 1.569 evra po kvadratu, dok je novogradnja dostizala 1.697 evra. U Kragujevcu je starogradnja koštala približno 1.339 evra, a novogradnja 1.566 evra po kvadratu. Broj kupoprodajnih ugovora u drugom kvartalu 2026. smanjen je za 4,3 odsto u Nišu i čak sedam odsto u Kragujevcu. Ovakvo kretanje pokazuje da i regionalni centri dolaze do granice kupovne moći lokalnog stanovništva. Stanovi se i dalje prodaju, naročito oni manje površine i na dobrim lokacijama, ali kupci imaju manje prostora za prihvatanje svake ponuđene cene.
U manjim sredinama ponuda i potražnja zavise od lokalne ekonomije
Tržišta manjih gradova ne mogu se posmatrati kao jedinstvena celina. Gradovi sa univerzitetima, razvijenom industrijom, turizmom ili dobrim saobraćajnim vezama uglavnom imaju stabilniju potražnju. Nasuprot tome, u sredinama koje gube stanovništvo ponuda može biti velika, ali broj ozbiljnih kupaca ostaje ograničen. U Južnoj i Istočnoj Srbiji broj prodatih stanova u drugom kvartalu 2026. smanjen je za 11,8 odsto, iako je upravo u tom regionu zabeležen najveći rast cena. U Šumadiji i Zapadnoj Srbiji broj prodaja opao je za 6,2 odsto, a u Vojvodini za 6,8 odsto. Zbog toga oglašena cena često ne predstavlja cenu koja će na kraju biti postignuta. U manjim gradovima pregovori mogu biti znatno izraženiji, posebno kod starijih, velikih ili neuslovnih stanova.
Nova gradnja ne usporava istim tempom kao prodaja
Investitori nastavljaju da grade, uprkos tome što kupci postaju izbirljiviji. U Srbiji je tokom 2025. završeno 36.390 stanova, dok je u junu 2026. izdato 2.673 građevinskih dozvola, 11,3 odsto više nego godinu ranije. Na osnovu dozvola izdatih tog meseca planirana je izgradnja 3.873 stana. Najveći deo novih jedinica, čak 87,6 odsto, nalaziće se u zgradama sa najmanje tri stana, a prosečna površina tih stanova biće 62,8 kvadratnih metara. Investitori se tako prilagođavaju tražnji za manjim i funkcionalnijim nekretninama koje su dostupnije kupcima, lakše se izdaju i obično brže pronalaze novog vlasnika. Ipak, velika količina novogradnje u pojedinim delovima grada može dovesti do zasićenja lokalne ponude, naročito kada infrastruktura, parking i javne usluge ne prate širenje naselja.
Kreditni kupci ponovo postaju važniji
U prvih šest meseci 2026. stambeni kredit korišćen je u 33 odsto evidentiranih kupoprodaja stanova, što predstavlja rast od tri procentna poena u odnosu na godinu ranije. Veće učešće kredita može da podrži potražnju, ali istovremeno menja kriterijume prodaje. Banke zahtevaju urednu dokumentaciju, odgovarajuću procenjenu vrednost i mogućnost upisa hipoteke, zbog čega uknjiženi stanovi imaju prednost. Kupci koji zavise od kredita pažljivije računaju ukupan trošak i često nisu spremni da plate cenu značajno višu od procene banke. Zbog toga se prodavci sve češće suočavaju sa izborom između korekcije cene i dužeg čekanja na gotovinskog kupca.
Kvalitetna nekretnina se prodaje, precenjena čeka
Današnje tržište više ne nagrađuje samo činjenicu da neko poseduje stan u velikom gradu. Najbrže se prodaju funkcionalni stanovi sa urednim papirima, dobrom povezanošću, prihvatljivim mesečnim troškovima i cenom usklađenom sa stvarnim stanjem nekretnine. Lift, parking, terasa, energetska efikasnost i raspored prostorija sve više utiču na odluku kupca. Kod novogradnje važni su reputacija investitora i rok završetka, dok se kod starogradnje računaju buduća ulaganja u instalacije, stolariju, kupatilo i zajedničke delove zgrade.
Tržište stanova u Srbiji, prema tome, ne ulazi u klasičan pad, već u period sporije i promišljenije prodaje. Cene nastavljaju da rastu, ali sve veća ukupna vrednost prometa više ne prati rast broja transakcija. Beograd i Novi Sad zadržavaju vodeće pozicije, dok Niš, Kragujevac i pojedini regioni pokazuju izraženije usporavanje. U takvim okolnostima dobar stan i dalje može brzo pronaći kupca, ali samo ako njegova cena odgovara lokaciji, kvalitetu i realnoj kupovnoj moći tržišta.
